Il RENT TO BUY non è l’AFFITTO CON RISCATTO

Quando nel 2008, navigando in internet, ho scoperto l'esistenza del Rent to Buy all'estero, era un momento in cui in Italia si parlava, peraltro anche poco, solamente di affitto con riscatto.
Il termine Rent to Buy in Italia l'ho di fatto introdotto io, soprattutto grazie a questo sito, dal quale in molti attingono ampiamente copiando anche di sana pianta i contenuti.
Nell'interesse soprattutto del consumatore, come di seguito verrà chiarito, ho sempre sostenuto l'assoluta necessità che le due denominazioni restino ben distinte tra di loro. Ma oggi con grande disappunto devo purtroppo constatare che ormai i due termini vengono addirittura utilizzati come sinonimi.

La responsabilità di questa confusione va attribuita ai mass media, con in testa il "Sole 24 Ore", i quali hanno pensato di usare il termine Rent to Buy, decisamente più nuovo ed accattivante rispetto al vecchio affitto con riscatto, per definire genericamente tutte le tipologie contrattuali che prevedono l'immediato godimento del bene in funzione di un suo successivo acquisto.

Oggi pertanto, con il termine Rent to Buy, i mass media ricomprendono almeno quattro diverse tipologie di contratti:
- il vero Rent to Buy, realizzato con il collegamento di due contratti assolutamente "tipici" in quanto previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile: il "preliminare di compravendita" ed il "contratto di locazione";
- l'affitto con riscatto tradizionale, realizzato con il "contratto di locazione con opzione di acquisto";
- l'affitto con riscatto degli anni '60, realizzato con il "contratto di locazione con patto di futura vendita";
- l'affitto con riscatto moderno, realizzato con il "contratto di godimento in funzione della futura alienazione",
ovvero la nuova tipologia contrattuale normata dall'articolo 23 della Legge 164/2014 "Sblocca Italia".

Ed è stato proprio in occasione dell'introduzione di questa nuova normativa che siamo arrivati all'apice massimo della confusione mediatica quando tutti si sono lanciati a scrivere che l'art. 23 della Legge 164/2014 "Sblocca Italia" ha finalmente normato il Rent to Buy, quando invece ha di fatto normato, introducendo una nuova tipologia contrattuale, l'affitto con riscatto tradizionale, rendendolo più sicuro per per l'acquirente grazie all'obbligo della trascrizione.
Il vero Rent to Buy, quello che io ho introdotto in Italia nel 2009, è da sempre stato e sempre continuerà ad essere normato dal nostro Codice Civile, essendo costituito da due contratti tipici tra loro collegati!
In ogni caso, visto che ormai tutti definiscono il nuovo "contratto di godimento in funzione della successiva alienzione" come Rent to Buy, giusto per non andare contro corrente ho pensato di distinguere comunque le due diverse tipologie contrattuali chiamandole Rent to Buy originale e Rent to Buy a riscatto, così come illustrato nella seguente tabella.


 
Partiamo dall'inizio. L’origine dell'affitto con riscatto  risale addirittura agli anni 50/60, quando gli I.A.C.P. (Istituti Autonomi Case Popolari) attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a consentire l’acquisto della prima casa alle fasce meno abbienti della popolazione tramite un affitto di durata paragonabile a quella di un mutuo, al termine del quale avveniva il trasferimento della proprietà all’inquilino, grazie al riscatto dei canoni versati.
Una forma contrattuale assai vicina ad un leasing gestito dallo stato.

Assai diverso è invece il principio del Rent to Buy, che non è assolutamente quello di finanziare l’acquisto della casa sostituendosi al mondo bancario, ma piuttosto quello di consentire all’acquirente, tramite un programma preparatorio di breve durata, di allinearsi ai nuovi parametri che oggi le Banche richiedono per l’accesso al mutuo.
Quindi, a differenza dell’affitto con riscatto, dove il venditore finanzia l’acquirente con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto, nel Rent to Buy il venditore si limita ad agevolare l’acquirente nella tempistica del rogito e nel congelamento del prezzo, lasciando comunque al mondo bancario il compito di finanziarlo.

E’ questa la sostanziale ed importantissima differenza concettuale tra il vecchio affitto con riscatto ed il moderno Rent to Buy. La logica commerciale non è assolutamente quella del venditore che "fa da banca al cliente", ma invece quella del venditore che funge da "incubatore" per far crescere il cliente sotto il profilo del merito creditizio e dell'equity.

Se da un lato il passare dalla logica del "pagamento rateizzato" a quella del "programma preparatorio all'acquisto" di breve durata fa felici i venditori e rende la formula anche per loro appetibile, dall'altro questo passaggio richiede necessariamente l'utilizzo di una contrattualistica decisamente diversa e molto più flessibile.

Voglio essere molto esplicito, perché questo è un punto nevralgico del corretto utilizzo della metodologia Rent to Buy.

Chi comprava casa con un pagamento rateizzato sotto forma di affitto negli anni del boom economico aveva una serenità uguale o superiore a quella di chi oggi riesce ad ottenere un mutuo: doveva semplicemente continuare a pagare puntualmente l'affitto e la casa sarebbe infine diventata sua.
Chi oggi acquista casa con il Rent to Buy nella società odierna, caratterizzata da un'economia instabile oltre che in recessione, non può più contare su un pagamento rateizzato di lungo periodo sotto forma di locazione, che nessun venditore sarebbe disposto ad accettare: può unicamente contare sul mutuo che dovrà in futuro riuscire ad ottenere dal mondo bancario. 

Uso una metafora forte ma che vi assicuro che, alla luce dei miei 6 anni di esperienza, non è affatto esagerata: è come se stessimo chiedendo al nostro acquirente di emettere oggi un assegno post-datato senza la relativa copertura, la quale oggi manca ma arriverà fra qualche anno grazie all'ottenimento del mutuo.

Ecco perché, a detta di molti operatori, il Rent to Buy non funziona: semplicemente perché, con l'etichetta Rent to Buy, vengono invece proposti dei contratti rigidi e privi di qualsiasi paracadute per l'acquirente e per contro, di conseguenza, potenzialmente pericolosi per il venditore, esposto al rischio di scivolare in un devastante contenzioso.

Io sono assolutamente contrario a tutti i contratti rigidi e chiusi, in cui è previsto che, se non si rogita entro il termine prestabilito, il contratto si risolve e bisogna rilasciare l'immobile.
Non è assolutamente pensabile che un acquirente, in caso di "incidente di percorso", oltre a perdere tutte le somme versate, si trovi anche messo in strada.
Tutto ciò, oltre ad essere discutibile dal punto di vista etico, porterebbe inevitabilmente il mancato acquirente, intrappolato da una contrattualistica rigida e priva di paracadute, a cercare di guadagnare tempo intentando una causa che, per quanto possa anche risultare temeraria, porterà costi e disagi al venditore che non percepirà più, ovviamente, la rendita della locazione.

Al contrario invece, per garantire al 100% entrambe le parti, bisogna costruire per uno schema contrattuale flessibile: è l'unico che può fare davvero funzionare la metodologia "Rent to Buy".
Sorge però un problema tecnico: per realizzare un modello contrattuale che contenga gli adeguati "paracadute" ed "ammortizzatori" finalizzati a gestire eventuali incidenti di percorso senza scivolare nel contenzioso è indispensabile l'utilizzo di due distinti contratti.
Non è un caso che negli Stati Uniti, per realizzare il Rent to Buy, ne utilizzino addirittura tre!

Nel Rent to Buy a riscatto, essendo lo stesso costruito con un unico contratto, tutte queste protezioni vengono inevitabilmente a mancare.
Ecco il Rent to Buy a riscatto, così come il "preliminare ad effetti anticipati", in quanto contratti chiusi e privi di paracadute, sono destinati a portare fatturato agli avvocati, quando invece la rete degli Specialisti "Rent to Buy Consulting" ha chiuso centinaia di operazioni senza nemmeno un contenzioso.

Attenzione però: questo non significa che i nostri Clienti acquirenti non abbiano avuto degli incidenti di percorso: li hanno avuti, è fisiologico vivendo nella società attuale, ma li abbiamo anche prontamente gestiti e risolti proprio grazie ai paracadute ed agli ammortizzatori che il nostro schema contrattuale flessibile prevede.

Essendo profondamente consapevole della delicatezza della compravendita Rent to Buy, mi rammarica davvero il dover quotidianamente costatare che tanto i mass media quanto gli operatori del settore immobiliare non abbiano ancora compreso la vera filosofia del Rent to Buy, che non è quella di un semplice contratto finalizzato a gestire la rateizzazione del prezzo del bene, come nell'affitto con riscatto del Piano Casa Fanfani, ma è invece quella di creare un "programma preparatorio all'acquisto" finalizzato a "costruire" degli acquirenti perfettamente allineati ai parametri che le banche richiedono per erogare un mutuo con serenità.

Mi rattrista molto sapere che oggi vengano fatti dei Rent to Buy a riscatto da persone impreparate che, una volta sottoscritto il contratto, abbandonano poi il Cliente a sè stesso, con il risultato che spesso quest'ultimo finirà per farsi del male oltre a danneggiare venditore.
Questo è esattamente l'opposto di quanto prevede la filosofia e l'etica del vero Rent to Buy, dove i termini dell'accordo vengono messi a punto con l'aiuto di un Consulente Specializzato in modo tale da creare, con una corretta pianificazione finanziaria, il livello di "equity" (capitalizzazione) necessario per poi ottenere con facilità il mutuo.
La filosofia del vero Rent to Buy prevede inoltre l'assistenza, durante tutto il processo di acquisto, di un qualificato Consulente Finanziario, al fine di ottimizzare il successo del programma.

Per concludere ritengo che il nostro governo, anziché normare l'affitto con riscatto e spacciarlo ai consumatori come Rent to Buy, avrebbe invece potuto normare la gestione del Rent to Buy, in modo analogo a quanto già fatto con la Legge 141 per il settore della mediazione creditizia, eliminando il "far-west" che esisteva prima e che tanti danni ha arrecato ai cittadini.
Ora, così come alla fine si è capito che la professione del Consulente Finanziario può essere svolta, per la sua delicatezza, unicamente da persone esperte è qualificate, analogamente bisognerebbe anche recepire che, per la sua altrettanta delicatezza, la compravendita Rent to Buy deve essere gestita da professionisti specializzati.
Quanti cittadini dovranno ancora farsi del male a causa del "far west" che si è creato attorno al Rent to Buy prima che tutto questo venga recepito?
La triste esperienza nel settore della mediazione creditizia, non professionalmente gestita nell'era dei mutui facili, dovrebbe pur averci insegnato qualcosa!  


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