RENT TO BUY NON è AFFITTO CON RISCATTO, HELP TO BUY O BUY TO RENT "PAG. 2"
RENT TO BUY CON RISCATTO
E' la nuova nuova tipologia contrattuale, istituita con l'articolo 23 della Legge 164/2014, con la quale è stato decisamente moderinzzato il tradizionale affitto con riscatto, che d'ora innanzi andrà in disuso visti i grandi vantaggi contenuti nel nuovo "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile".
Un primo importantissimo elemento positivo contenuto in questa nuova tipologia contrattuale è costituito dall'obbligo della trascrizione con una durata della stessa pari a quella del contratto sottoscritto, entro il limite di 10 anni.
Un secondo elemento positivo, rispetto al tradizionale affitto con riscatto, è costituito dall'aver previsto un meccanismo di imputazione a pagamento del prezzo di una parte del corrispettivo per il godimento del bene riqualificando tali somme, al momento del rogito notarile, come acconto prezzo ed evitando di doverle portare in decurtazione del prezzo dichiarato in atto, superando così il problema della non creazione dell'equity tipico dell' affitto con riscatto tradizionale.
In questa nuova tipologia contrattuale la parte acquirente è teoricamente garantita, salvo il fatto che non si verifichino degli incidenti di percorso difficilmente gestibili in assenza dei paracadute e degli ammortizzatori che solamente il Rent to Buy originale è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzichè di un contratto unitario.
Le garanzie sono invece un po' più labili per la parte venditrice, in assenza di un reale impegno all'acquisto ma di una semplice opzione a favore del conduttore. Da ciò peraltro scaturisce l'impossibità di prevedere nel contratto una somma a titolo di caparra confirmatoria.
La nuova tipologia contrattuale ripropone sostanzialmente la logica commerciale dell'affitto con opzione di acquisto, ma ne prende le distanze sotto il profilo giuridico, dove non siamo più in presenza di un "contratto di locazione" ma piuttosto di un "contratto di godimento" regolato, per quanto compatibili, da alcune norme sull'usufrutto espressamente richiamate.
Per quanto concerne invece la parte fiscale, che non era stata normata dal decreto convertito in legge, la nuova tipologia contrattuale è regolamentata dalla Circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate in data 19/02/2015.
La creazione di una nuova tipologia contrattuale totalmente a sè stante relega i contraenti in un terreno totalmente nuovo sotto il profilo della giurisprudenza, non essendovi ancora alcuna sentenza. Ben diversa è invece la giurisprudenza consolidata a disposizione del Rent to Buy originale realizzato con due contratti tipici normati dal codice Civile.
Personalmente ritengo che sarebbe stato molto più semplice ed efficace, anziché andare a creare una nuova tipologia contrattuale, intervenire per migliorare quelle già esistenti: bastava semplicemente rendere trascrivibile il contratto di opzione di acquisto (così come lo è ad esempio negli Stati Uniti) ed il contratto di locazione anche se non plurinovennale, oltre ad elevare la durata della trascrizione per tutte le tipologie di contratti.
HELP TO BUY - PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
E' il nome con cui è stato ribattezzato il "contratto preliminare ad effetti anticipati", di fatto già da tempo in uso nonostante le problematiche fiscali che può comportare.
Esso non è infatti per nulla favorito dall'Amministrazione Finanziaria, la quale tende a considerare tale fattispecie tassabile come il definitivo, estendendo l'interpretazione adottata per il "contratto di locazione con patto di futura vendita", il cui effetto traslativo viene differito a mero scopo di garanzia del venditore in una modalità di pagamento rateizzato.
Indipendentemente dall'orientamento che può assumere la singola Agenzia delle Entrate, che peraltro non è uniforme su tutto il territorio nazionale, incombe comunque su questa tipologia contrattuale la sentenza 33 del 10 Luglio 2009 emessa dalla Commissione Tributaria di Vercelli la quale, ritenendo "che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare un assetto definitivo del loro rapporto...", ha affermato che, sia pure ai soli fini tributari, l'atto in questione debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere quindi assoggettato all'imposta tradizionale.
Questa interpretazione trova sostegno nella natura giuridica di questo contratto, con il quale si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene "anticipando gli effetti dell'atto definitivo" e generando così un contratto complesso che contiene al suo interno due contratti accessori, ovvero un contratto di "comodato d'uso" (relativamente alla detenzione del bene) ed un "contratto di mutuo" (relativamente agli acconti corrisposti).
Ben diversa ed assai più lineare è invece la natura giuridica dello schema contrattuale Rent to Buy, ove si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene non per una anticipazione degli effetti dell'atto definitivo, bensì in virtù di un separato contratto di locazione.
A confermare quanto sopra esposto è intervenuta anche l'AIDC (Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili), con la "Norma di comportamento n. 191", dove nel ribadire il problema della movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita nel "contratto di locazione con patto di futura vendita", precisa che "I medesimi effetti fiscali si manifestano nel caso del "Contratto preliminare ad effetti anticipati", quando le pattuizioni nello stesso contenute prevedono, in modo vincolante per ambedue le parti, sia l'immissione immediata del promittente acquirente nel pieno possesso e nel godimento del bene, come ne fosse proprietario, sia il pagamento del saldo prezzo al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, senza la previsione di condizioni contrattuali causali che ne determinino
l'esecuzione".
A prescindere comunque dalle problematiche fiscali, sconsiglio vivamente l'utilizzo di questo contratto per il semplice fatto che appartiene anch'esso alla categoria dei "contratti chiusi" che non offrono alcun paracadute o ammortizzatore per gestire eventuali situazioni critiche in modo Win-Win, limitando i danni ed evitando il contenzioso.
I potenziali venditori non pensino che, in assenza di un contratto di locazione, le tempistiche per ottenere il rilascio dell'immobile in caso di contenzioso siano più brevi. Contrariamente a quanto ingenuamente molti credono, è esattamente vero il contrario: in questa tipologia contrattuale le cause durano anni! A tal proposito leggasi, tra le domande e risposte frequenti, quella intitolata Il preliminare ad effetti anticipati è un'altra versione del Rent to Buy?
I potenziali acquirenti non si facciano allettare dal fatto che i versamenti rateizzati costituiscono interamente acconti prezzo: l'affitto formalmente non c'è, ma in realtà lo si paga comunque sotto forma di un prezzo maggiore rispetto a quello che si poteva ottenere acquistando in modo tradizionale.
BUY TO RENT - VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'
Con questo termine si è voluto forzatamente identificare due tipologie contrattuali contemplate dal nostro ordinamento giuridico e tra loro concettualmente vicine:
E' la nuova nuova tipologia contrattuale, istituita con l'articolo 23 della Legge 164/2014, con la quale è stato decisamente moderinzzato il tradizionale affitto con riscatto, che d'ora innanzi andrà in disuso visti i grandi vantaggi contenuti nel nuovo "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile".
Un primo importantissimo elemento positivo contenuto in questa nuova tipologia contrattuale è costituito dall'obbligo della trascrizione con una durata della stessa pari a quella del contratto sottoscritto, entro il limite di 10 anni.
Un secondo elemento positivo, rispetto al tradizionale affitto con riscatto, è costituito dall'aver previsto un meccanismo di imputazione a pagamento del prezzo di una parte del corrispettivo per il godimento del bene riqualificando tali somme, al momento del rogito notarile, come acconto prezzo ed evitando di doverle portare in decurtazione del prezzo dichiarato in atto, superando così il problema della non creazione dell'equity tipico dell' affitto con riscatto tradizionale.
In questa nuova tipologia contrattuale la parte acquirente è teoricamente garantita, salvo il fatto che non si verifichino degli incidenti di percorso difficilmente gestibili in assenza dei paracadute e degli ammortizzatori che solamente il Rent to Buy originale è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzichè di un contratto unitario.
Le garanzie sono invece un po' più labili per la parte venditrice, in assenza di un reale impegno all'acquisto ma di una semplice opzione a favore del conduttore. Da ciò peraltro scaturisce l'impossibità di prevedere nel contratto una somma a titolo di caparra confirmatoria.
La nuova tipologia contrattuale ripropone sostanzialmente la logica commerciale dell'affitto con opzione di acquisto, ma ne prende le distanze sotto il profilo giuridico, dove non siamo più in presenza di un "contratto di locazione" ma piuttosto di un "contratto di godimento" regolato, per quanto compatibili, da alcune norme sull'usufrutto espressamente richiamate.
Per quanto concerne invece la parte fiscale, che non era stata normata dal decreto convertito in legge, la nuova tipologia contrattuale è regolamentata dalla Circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate in data 19/02/2015.
La creazione di una nuova tipologia contrattuale totalmente a sè stante relega i contraenti in un terreno totalmente nuovo sotto il profilo della giurisprudenza, non essendovi ancora alcuna sentenza. Ben diversa è invece la giurisprudenza consolidata a disposizione del Rent to Buy originale realizzato con due contratti tipici normati dal codice Civile.
Personalmente ritengo che sarebbe stato molto più semplice ed efficace, anziché andare a creare una nuova tipologia contrattuale, intervenire per migliorare quelle già esistenti: bastava semplicemente rendere trascrivibile il contratto di opzione di acquisto (così come lo è ad esempio negli Stati Uniti) ed il contratto di locazione anche se non plurinovennale, oltre ad elevare la durata della trascrizione per tutte le tipologie di contratti.
HELP TO BUY - PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
E' il nome con cui è stato ribattezzato il "contratto preliminare ad effetti anticipati", di fatto già da tempo in uso nonostante le problematiche fiscali che può comportare.
Esso non è infatti per nulla favorito dall'Amministrazione Finanziaria, la quale tende a considerare tale fattispecie tassabile come il definitivo, estendendo l'interpretazione adottata per il "contratto di locazione con patto di futura vendita", il cui effetto traslativo viene differito a mero scopo di garanzia del venditore in una modalità di pagamento rateizzato.
Indipendentemente dall'orientamento che può assumere la singola Agenzia delle Entrate, che peraltro non è uniforme su tutto il territorio nazionale, incombe comunque su questa tipologia contrattuale la sentenza 33 del 10 Luglio 2009 emessa dalla Commissione Tributaria di Vercelli la quale, ritenendo "che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare un assetto definitivo del loro rapporto...", ha affermato che, sia pure ai soli fini tributari, l'atto in questione debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere quindi assoggettato all'imposta tradizionale.
Questa interpretazione trova sostegno nella natura giuridica di questo contratto, con il quale si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene "anticipando gli effetti dell'atto definitivo" e generando così un contratto complesso che contiene al suo interno due contratti accessori, ovvero un contratto di "comodato d'uso" (relativamente alla detenzione del bene) ed un "contratto di mutuo" (relativamente agli acconti corrisposti).
Ben diversa ed assai più lineare è invece la natura giuridica dello schema contrattuale Rent to Buy, ove si immette il promissario acquirente nella detenzione del bene non per una anticipazione degli effetti dell'atto definitivo, bensì in virtù di un separato contratto di locazione.
A confermare quanto sopra esposto è intervenuta anche l'AIDC (Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili), con la "Norma di comportamento n. 191", dove nel ribadire il problema della movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita nel "contratto di locazione con patto di futura vendita", precisa che "I medesimi effetti fiscali si manifestano nel caso del "Contratto preliminare ad effetti anticipati", quando le pattuizioni nello stesso contenute prevedono, in modo vincolante per ambedue le parti, sia l'immissione immediata del promittente acquirente nel pieno possesso e nel godimento del bene, come ne fosse proprietario, sia il pagamento del saldo prezzo al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, senza la previsione di condizioni contrattuali causali che ne determinino
l'esecuzione".
A prescindere comunque dalle problematiche fiscali, sconsiglio vivamente l'utilizzo di questo contratto per il semplice fatto che appartiene anch'esso alla categoria dei "contratti chiusi" che non offrono alcun paracadute o ammortizzatore per gestire eventuali situazioni critiche in modo Win-Win, limitando i danni ed evitando il contenzioso.
I potenziali venditori non pensino che, in assenza di un contratto di locazione, le tempistiche per ottenere il rilascio dell'immobile in caso di contenzioso siano più brevi. Contrariamente a quanto ingenuamente molti credono, è esattamente vero il contrario: in questa tipologia contrattuale le cause durano anni! A tal proposito leggasi, tra le domande e risposte frequenti, quella intitolata Il preliminare ad effetti anticipati è un'altra versione del Rent to Buy?
I potenziali acquirenti non si facciano allettare dal fatto che i versamenti rateizzati costituiscono interamente acconti prezzo: l'affitto formalmente non c'è, ma in realtà lo si paga comunque sotto forma di un prezzo maggiore rispetto a quello che si poteva ottenere acquistando in modo tradizionale.
BUY TO RENT - VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'
Con questo termine si è voluto forzatamente identificare due tipologie contrattuali contemplate dal nostro ordinamento giuridico e tra loro concettualmente vicine:
- la "vendita con riserva di proprietà", detta anche "vendita con patto di riservato dominio";
- la "vendita con condizione risolutiva, unilaterale nell'interesse del venditore, di inadempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo".
Sono sostanzialmente due contratti di vendita con pagamento rateizzato. La differenza consiste nel fatto che mentre nella "vendita con patto di riservato dominio" l'effetto traslativo (ovvero il trasferimento della proprietà) si produce solo con il pagamento dell'ultima rata, nella "vendita con condizione risolutiva" l'effetto traslativo si produce già alla stipula, fermo però restando che in caso di inadempimento nel pagamento del prezzo la proprietà ritornerà nuovamente al venditore.
Spiego perché trovo il nome Buy to Rent decisamente inappropriato, anche se finalizzato a dare un look più moderno a dei contratti sicuramente non nuovi: chiamarli Buy to Rent porta la gente a pensare che possano essere una alternativa al Rent to Buy, cosa che invece nella maniera più assoluta non sono, sia per la loro rigidità, sia per l'aggravio economico che comportano movimentando immediatamente la fiscalità sulla vendita e costringendo l'acquirente a sostenere subito i costi dell'atto definitivo, salvo che il notaio, in uno slancio di solidarietà con il venditore, non accetti anch'egli un pagamento rateizzato.
Non sono quindi una risposta alle esigenze dell'acquirente che necessita di un "programma preparatorio all'acquisto" che gli consenta di acquistare casa pur disponendo di una liquidità contenuta, che sarebbe assurdo erodere per sostenere una imposizione fiscale immediata e le spese notarili per l'atto definitivo, stipulato senza peraltro avere la certezza matematica di ottenere poi il mutuo!
Su questo aspetto si tenga inoltre ben presente che un eventuale mutuo finalizzato a consentire il saldo finale del prezzo del bene, non sarebbe poi più nemmeno un "mutuo prima casa": risulterebbe invece essere un "mutuo di liquidità", con richieste di equity e spread totalmente diversi e penalizzanti per il richiedente!
Queste tipologie contrattuali non soddisfano nemmeno l'esigenza di chi necessita del "programma preparatorio all'acquisto" per avere il tempo di alienare un immobile usato al fine di potersi poi intestare il nuovo come prima casa, usufruendo dei relativi sgravi fiscali: con questi contratti le imposte si pagherebbero non solo subito, ma anche come seconda casa!
In questi rigidissimi contratti l'unica applicazione che vedo è quella di gestire una vendita rateizzata di lunga durata, paragonabile a quella di un mutuo, in cui l'acquirente accetti di sottoscrivere un contratto rigido e totalmente privo di paracadute unicamente perché l'intero importo della compravendita viene rateizzato e non occorre pertanto richiedere alcun finanziamento bancario, avendolo di fatto già ottenuto dal venditore disposto a fare lui da banca.
Viene però da chiedersi quale può essere il venditore così disponibile: forse un privato che veda in questa vendita così a lungo rateizzata una sorta di pensione integrativa, forse un parente dell'acquirente ma... sicuramente non un costruttore.
Smettiamo pertanto di pubblicizzare questi contratti come Buy to Rent ingenerando confusione non solo nella gente che cerca di comprare o di vendere casa, ma anche negli stessi professionisti del settore.
Chiamiamoli per quello che effettivamente sono: contratti di vendita rateizzata!
OGNUNO SI ASSUMA LE PROPRIE RESPONSABILITA' MORALI
Mi permetto di far notare a tutti i professionisti del settore, siano essi Agenti Immobiliari, Avvocati o Notai, che il futuro benessere finanziario, nella vita di chi affronta questo tipo di compravendita immobiliare, dipende in gran parte da noi.
Da me che ho messo a punto la versione italiana del Rent to Buy, l'ho lanciata e la sto diffondendo in Italia, e da chi, in veste di professionista, consiglierà ai propri clienti di utilizzare il Rent to Buy Originale piuttosto che il Rent to Buy con riscatto o l'Help to Buy, il Buy to Rent o il solito affitto con riscatto, troppo spesso spacciato, per ignoranza o per malafede, come Rent to Buy.
Il senso di responsabilità che ogni professionista dovrebbe avere in ogni compravendita immobiliare non lascia spazio né all'ignoranza né all'improvvisazione.
Pertanto, così come io mi prendo qui pubblicamente il 100% di responsabilità morale per tutte le compravendite Rent to Buy da me gestite direttamente o tramite la rete degli "Specialisti" da me addestrati e supervisionati, così ogni professionista del settore dovrebbe altrettanto fare, sia quando sceglie di utilizzare o consigliare una tipologia contrattuale piuttosto che un'altra, sia quando sceglie di usare i propri clienti come cavie, cimentandosi a fare in prima persona una operazione complessa e delicatissima che richiederebbe invece
l'intervento di uno specialista esperto e di un qualificato consulente finanziario.
Analogamente, acquirenti e venditori si prendano il 100% di responsabilità quando accettano di affrontare una compravendita estremamente complicata, quale questa sicuramente è, affidandosi a dei professionisti non specializzati nella materia.
Per ricevere gratuitamente una consulenza iniziale "Claudio Maggini - Consulente di zona della rete "Rent to Buy Consulting" Marche clicca> qui <
Spiego perché trovo il nome Buy to Rent decisamente inappropriato, anche se finalizzato a dare un look più moderno a dei contratti sicuramente non nuovi: chiamarli Buy to Rent porta la gente a pensare che possano essere una alternativa al Rent to Buy, cosa che invece nella maniera più assoluta non sono, sia per la loro rigidità, sia per l'aggravio economico che comportano movimentando immediatamente la fiscalità sulla vendita e costringendo l'acquirente a sostenere subito i costi dell'atto definitivo, salvo che il notaio, in uno slancio di solidarietà con il venditore, non accetti anch'egli un pagamento rateizzato.
Non sono quindi una risposta alle esigenze dell'acquirente che necessita di un "programma preparatorio all'acquisto" che gli consenta di acquistare casa pur disponendo di una liquidità contenuta, che sarebbe assurdo erodere per sostenere una imposizione fiscale immediata e le spese notarili per l'atto definitivo, stipulato senza peraltro avere la certezza matematica di ottenere poi il mutuo!
Su questo aspetto si tenga inoltre ben presente che un eventuale mutuo finalizzato a consentire il saldo finale del prezzo del bene, non sarebbe poi più nemmeno un "mutuo prima casa": risulterebbe invece essere un "mutuo di liquidità", con richieste di equity e spread totalmente diversi e penalizzanti per il richiedente!
Queste tipologie contrattuali non soddisfano nemmeno l'esigenza di chi necessita del "programma preparatorio all'acquisto" per avere il tempo di alienare un immobile usato al fine di potersi poi intestare il nuovo come prima casa, usufruendo dei relativi sgravi fiscali: con questi contratti le imposte si pagherebbero non solo subito, ma anche come seconda casa!
In questi rigidissimi contratti l'unica applicazione che vedo è quella di gestire una vendita rateizzata di lunga durata, paragonabile a quella di un mutuo, in cui l'acquirente accetti di sottoscrivere un contratto rigido e totalmente privo di paracadute unicamente perché l'intero importo della compravendita viene rateizzato e non occorre pertanto richiedere alcun finanziamento bancario, avendolo di fatto già ottenuto dal venditore disposto a fare lui da banca.
Viene però da chiedersi quale può essere il venditore così disponibile: forse un privato che veda in questa vendita così a lungo rateizzata una sorta di pensione integrativa, forse un parente dell'acquirente ma... sicuramente non un costruttore.
Smettiamo pertanto di pubblicizzare questi contratti come Buy to Rent ingenerando confusione non solo nella gente che cerca di comprare o di vendere casa, ma anche negli stessi professionisti del settore.
Chiamiamoli per quello che effettivamente sono: contratti di vendita rateizzata!
OGNUNO SI ASSUMA LE PROPRIE RESPONSABILITA' MORALI
Mi permetto di far notare a tutti i professionisti del settore, siano essi Agenti Immobiliari, Avvocati o Notai, che il futuro benessere finanziario, nella vita di chi affronta questo tipo di compravendita immobiliare, dipende in gran parte da noi.
Da me che ho messo a punto la versione italiana del Rent to Buy, l'ho lanciata e la sto diffondendo in Italia, e da chi, in veste di professionista, consiglierà ai propri clienti di utilizzare il Rent to Buy Originale piuttosto che il Rent to Buy con riscatto o l'Help to Buy, il Buy to Rent o il solito affitto con riscatto, troppo spesso spacciato, per ignoranza o per malafede, come Rent to Buy.
Il senso di responsabilità che ogni professionista dovrebbe avere in ogni compravendita immobiliare non lascia spazio né all'ignoranza né all'improvvisazione.
Pertanto, così come io mi prendo qui pubblicamente il 100% di responsabilità morale per tutte le compravendite Rent to Buy da me gestite direttamente o tramite la rete degli "Specialisti" da me addestrati e supervisionati, così ogni professionista del settore dovrebbe altrettanto fare, sia quando sceglie di utilizzare o consigliare una tipologia contrattuale piuttosto che un'altra, sia quando sceglie di usare i propri clienti come cavie, cimentandosi a fare in prima persona una operazione complessa e delicatissima che richiederebbe invece
l'intervento di uno specialista esperto e di un qualificato consulente finanziario.
Analogamente, acquirenti e venditori si prendano il 100% di responsabilità quando accettano di affrontare una compravendita estremamente complicata, quale questa sicuramente è, affidandosi a dei professionisti non specializzati nella materia.
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N.B.: il Rent to Buy non deve assolutamente essere confuso con l'affitto con riscatto; per capire bene la differenza leggi attentamente la specifica "FAQ".
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