IL RENT TO BUY COME TECNICA DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Il RENT TO BUY come tecnica di investimento immobiliare
Soprattutto negli Stati Uniti il Rent to Buy viene molto utilizzato anche come tecnica di investimento immobiliare.Ho ritenuto opportuno approfondire bene lo studio di questa interessantissima applicazione della metodologia
Rent to Buy, la quale viene negli Stati Uniti espressamente identificata come Sandwich Rent to Buy.
Ecco spiegata, con un pratico esempio, la versione da me messa a punto per il mercato italiano.
L'investitore sottoscrive con un costruttore una compravendita Rent to Buy per l’acquisto di un immobile
in pronta consegna; le condizioni sono leggermente diverse da quelle solitamente previste, ad esempio queste:
Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)............... 150.000 Euro
Acconto iniziale (20%)...................................... 30.000 Euro
Versamento mensile ........................................... 625 Euro (125 in affitto + 500 "salvati" come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (32%) .................. 48.000 Euro (30.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati”)
Importo da saldare al rogito (68%) ................... 102.000 Euro (con mutuo o con assegni circolari)
In questo caso la contrattualistica sottoscritta dall'investitore prevederà il diritto di sub-affittare.
L'nvestitore cercherà (o, meglio, aveva già cercato prima...) un inquilino-potenziale acquirente, ovvero una persona
che possa avere i requisiti e la motivazione ad acquistare l’abitazione dopo averla “provata” per 3 anni.
L'investitore, con il suo inquilino-potenziale acquirente, non stipulerà un Rent to Buy, ma un affitto con riscatto,
nei seguenti termini:
• contratto di locazione di 4+4 anni con canone di locazione pari a 625 Euro mensili;
• nessun acconto iniziale;
• diritto di opzione di acquisto da esercitarsi al termine del terzo anno di locazione al prezzo pattuito e bloccato
di 165.000 Euro;
• premio finale consistente nello scomputo dal prezzo finale concordato del 30% dei canoni di locazione
pagati (625x36=22.500; 22.500x30%=6.750 Euro): il prezzo di acquisto definitivo risulterà così pari a 165.000-6.750=158.250 Euro.
E' opportuno proporre un canone di locazione leggermente più elevato rispetto ai valori riscontrabili nella stessa
area geografica, sia per remunerare il "plus" derivante dal diritto di opzione di acquisto a prezzo bloccato,
sia per selezionare un inquilino di qualità, disposto a pagare questo "plus" e quindi effettivamente interessato all'acquisto.
Si noti come, in questo esempio, il capitale investito ammonta solamente all'acconto iniziale di 30.000 Euro, essendo poi
i flussi di cassa mensili perfettamente compensati (entrata di 625 Euro come affitto, uscita di 625 Euro, per il 20%
come affitto e per l'80% come accantonamento).
Al termine dei 3 anni si potranno verificare due diverse situazioni.
Situazione A, l’inquilino decide di acquistare: l'investitore avrà guadagnato 18.000 Euro derivanti dall'80% dell’affitto
"salvato" e girato in acconto sul prezzo, più 8.250 Euro dalla maggiorazione sul prezzo di vendita dell’immobile.
Egli non dovrà sostenere i costi notarili e le imposte relative alla compravendita, semplicemente perché non si sarà intestato
il bene ma avrà semplicemente ceduto al proprio inquilino la sua posizione contrattuale!
L'investitore avrà guadagnato 26.250 Euro in tre anni investendo un capitale di soli 30.000 Euro!
Il R.O.I. (Return On Investment - Ritorno sull'investimento) sarà del 87,5% nei 3 anni, ovvero del 29,16% su base annua.
Situazione B, l’inquilino decide di non acquistare (o non ci riesce): l'investitore avrà guadagnato 18.000 Euro derivanti
dall'80% dell’affitto "salvato" e girato in acconto sul prezzo, andrà lui al rogito, si intesterà il bene e proseguirà la locazione
con il suo inquilino.
Nei primi 3 anni avrà guadagnato 18.000 Euro investendo solamente 30.000 Euro, negli anni successivi avrà un immobile
acquistato ad un prezzo bloccato 3 anni prima e locato con una rendita annua del 5%.
Il R.O.I. sarà del 60% nei primi 3 anni (20% su base annua) e del 25% nei successivi 5 anni (5% su base annua).
Evidenzio come il Sandwich Rent to Buy sia estremamente vantaggioso per quegli investitori che non hanno magari
una grandissima liquidità ma hanno comunque facilità di accesso al credito per accendere un mutuo sull'immobile locato
nel caso in cui l'inquilino non eserciti il diritto di opzione di acquisto: allineando la rata del mutuo all'importo dell'affitto
percepito terminano di pagare l'immobile con la rendita della locazione!
Si noti anche come sia possibile effettuare investimenti multipli applicando una notevole leva finanziaria al proprio capitale:
giusto a mero titolo di esempio acquistando con un capitale di 150.000 Euro ben 5 immobili anziché uno, beneficiando
di un enorme potere contrattuale nei confronti del venditore!
Invito gli investitori ad utilizzare il Sandwich Rent to Buy con la massima eticità.
Se usato correttamente questo può essere un ottimo strumento per consentire di acquistare casa anche a quelle persone
che hanno buoni redditi ma liquidità iniziale vicina allo zero, insufficiente quindi anche per intraprendere il programma
Rent to Buy. Offrendo loro l'affitto con riscatto, che non comporta il versamento di alcun acconto, gli investitori devono
essere perfettamente consapevoli che questa formula non genera alcuna equity nei confronti del mondo bancario
e pertanto potrebbe benissimo verificarsi il caso in cui l'inquilino, pur volendo, non riesca ad esercitare il diritto di opzione
di acquisto proprio perché non riesce ad ottenere il mutuo.
Invito pertanto gli investitori a proporre dei canoni di locazione che devono ragionevolmente essere leggermente più alti
rispetto a quelli del mercato locale, ma appena più alti e non esageratamente più alti, evitando così che in caso di mancato
ottenimento del mutuo l'affitto con riscatto diventi una trappola per l'inquilino-mancato acquirente.
P.S.: il Sandwich Rent to Buy è applicabile anche agli immobili commerciali, puoi saperne di più cliccando > qui <.