RENT TO BUY NON è AFFITTO CON RISCATTO, HELP TO BUY O BUY TO RENT "PAG. 1"
RENT TO BUY non è affitto con riscatto, Help to Buy o Buy to Rent
Quando, all'inizio del 2009, ho introdotto il Rent to Buy in Italia, partendo dalla mia Agenzia Immobiliare di Verona, il termine Rent to Buy risultava alla maggior parte delle persone totalmente nuovo, così come il concetto commerciale allo stesso collegato.Oggi invece, essendo ormai esplosa la necessità di formule di compravendita alternative a quella tradizionale, tutti vogliono cavalcare l'onda, senza però di fatto proporre nulla di nuovo: ecco così che il vecchio affitto con riscatto viene riscoperto e ribattezzato con il nome di Rent to Buy, usurpando un nome che non gli compete ed ingenerando una notevole confusione nei consumatori.
Analogamente altre forme contrattuali, da sempre presenti nel nostro ordinamento giuridico, vengono ribattezzate con termini inglesi, evidentemente più freschi ed accattivanti.
E' questo il caso del "preliminare ad effetti anticipati", adesso pubblicizzato come Help to Buy e del "contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà)", oggi pubblicizzato come Buy to Rent.
Risultato: il potenziale acquirente è nella confusione più totale, e con lui gli stessi professionisti del settore, i quali spesso parlano di Rent to Buy senza assolutamente conoscerlo e confondendolo con l'affitto con riscatto.
In questa pagina del sito mi propongo di fare chiarezza, utilizzando un linguaggio che coniughi la precisione tecnica dovuta ai professionisti del settore e la semplicità dovuta ai privati acquirenti o venditori.
Prima di spiegare le varie tipologie contrattuali e le loro importanti differenze sul piano giuridico e fiscale, è opportuno osservare come, anche sul piano concettuale il Rent to Buy sia decisamente diverso ed innovativo rispetto alle sopra citate tipologie contrattuali.
"Affitto con riscatto", "preliminare ad effetti anticipati" e "contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà)" sono formule legate ad un unico comune denominatore: il concetto di "rateizzazione" del pagamento del prezzo del bene, con conseguente onere per il venditore di fare lui da banca all'acquirente.
Non è assolutamente questa la filosofia del Rent to Buy che invece, nella sua accezione anglosassone, che ho fedelmente tradotto nel mercato italiano, è di creare un "programma preparatorio all'acquisto" finalizzato ad offrire all'acquirente il tempo necessario per allinearsi ai nuovi parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del credito.
Senza pertanto chiedere al venditore di fare da banca ma semplicemente da "incubatore".
Il tutto però con la costante assistenza del Consulente Finanziario, la cui presenza è fondamentale non solo per garantire l'ottenimento del mutuo, ma anche per anticiparlo rispetto alla durata del programma Rent to Buy, solitamente fissata in tre anni.
Fatta questa importante premessa, la seguente tabella risulterà molto utile per qualificare correttamente le diverse tipologie contrattuali.
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RENT TO BUY ORIGINALE
Il Rent to Buy originale si realizza usando uno schema contrattuale complesso, costituito da due contratti tipici (ovvero previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile) tra loro collegati: il "preliminare di compravendita" ed il "contratto di locazione".
Questo modello contrattuale è quindi normato dal Codice Civile e non da una semplice legge. La sua solidità giuridica è pertanto decisamente molto più "granitica" del Rent to Buy con riscatto recentemente normato con la legge 164/2014.
Entrambi i singoli contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però, tassativamente, essere anche trascritto, con l'intervento del Notaio, per garantire l'acquirente in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito da una ipoteca giudiziale o da un pignoramento.
La delicatezza, nella realizzazione di questo schema contrattuale, consiste nella definizione delle clausole che collegano i due contratti, le quali devono essere meticolosamente studiate al fine di:non far perdere ai contratti il loro carattere di tipicità;
- creare un sistema di paracadute ed ammortizzatori che consenta alle parti di gestire comunque in modo Win-Win e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in un arco temporale di tre anni;
- non movimentare, in alcun modo, la fiscalità sulla vendita prima del rogito notarile.
Non è infatti da trascurare il pericolo che lo schema contrattuale del Rent to Buy originale possa forzatamente essere assimilato al "contratto di locazione con patto di futura vendita impegnativo per entrambe le parti", con le tragiche conseguenze fiscali che questa diversa tipologia contrattuale comporta, così come di seguito accuratamente esposto.
Ciò che conta non è il nome che attribuiamo ai contratti, ma il loro contenuto e soprattutto la reale volontà delle parti.
Con un "contratto preliminare di compravendita" collegato ad un "contratto di locazione" possiamo infatti realizzare sia un "programma preparatorio all'acquisto", sia una "vendita con pagamento rateizzato"; possiamo inoltre creare uno "schema contrattuale chiuso", che preveda cioè come unico epilogo possibile il trasferimento della proprietà del bene, così come possiamo creare uno "schema contrattuale aperto", che preveda quindi più possibili epiloghi tra cui anche, ma non solo e non necessariamente, il trasferimento della proprietà.
E' logico ed evidente che nella compravendita Rent to Buy sia da escudere qualsiasi intento elusivo: non si vuole rinviare la tassazione di una vendita già conclusa ma semplicemente affrontare la corretta tassazione nel momento in cui questa vendita, di cui oggi stiamo solamente costruendo i presupposti affinché si possa effettivamente realizzare, si concretizzerà grazie all'ottenimento di un mutuo o al verificarsi della vendita di un immobile usato.
Appare altresì logico e corretto che il venditore dichiari il proprio ricavo e vi paghi le relative imposte solamente nel momento in cui lo ha effettivamente percepito. Così come è giusto che l'acquirente paghi le proprie imposte sulla compravendita solamente nel momento in cui la riesce effettivamente a concretizzare, grazie all'ottenimento del mutuo.
Tutto questo, per quanto logico e condivisibile che sia, rischia di essere messo in discussione se non vi sono dei contratti assolutamente perfetti.
Sia ben chiaro che per metterli a punto non è sufficiente un accuratissimo studio, ci vuole anche una grande esperienza, che nel mio caso è ormai superiore a 6 anni. Tant'è che le clausole che oggi utilizzo sono molto più evolute e perfette rispetto a quelle che utilizzavo nel 2009, quando sono partito. Di questo devo anche ringraziare tutti quei Notai che in occasione della registrazione e trascrizione dei contratti hanno contribuito ad apportarvi delle migliorie.
Nonostante tutto questo meraviglioso know-how sia oggi a disposizione di tutti, tramite la rete nazionale dei Consulenti Specializzati Rent to Buy Consulting, c'è sempre qualcuno che antepone il titolo professionale alla effettiva competenza derivante dall'esperienza e dalla specializzazione in una specifica materia.
Siccome noi, essendo Agenti Immobiliari, nell'immaginario collettivo contiamo meno, come titolo, del Notaio, dell'Avvocato o del Commercialista, spesso paradossalmente accade che la gente si rivolga al proprio professionista di fiducia, che del Rent to Buy ha solamente sentito parlare e non ha spesso alcuna voglia di mettersi oggi a studiare.
I professionisti più intraprendenti si mettono così a cercare informazioni su internet, si studiano questo sito e poi fanno, usando come "cavia" il cliente che ha riposto in loro la sua fiducia, il primo esperimento di Rent to Buy, magari interpellandomi per ottenere qualche consiglio.
La maggior parte dei professionisti non ha però alcuna voglia di uscire dalla propria "area di confort" e sconsiglia al cliente un acquisto "non tradizionale" o lo dirotta su altre tipologie contrattuali a lui già note, quali appunto quelle di seguito esaminate, che con il Rent to Buy originale vengono troppo spesso confuse.
Consiglio spassionato, poi fate come credete: se dovete comprare un'auto nuova, andate dal concessionario ufficiale della casa madre ed affidatevi a chi ha creato il prodotto e ve lo garantisce per un certo numero di anni...
AFFITTI CON RISCATTO
Si possono realizzare usando due diverse tipologie contrattuali: il "contratto di locazione con opzione di acquisto" ed il "contratto di locazione con patto di futura vendita".
Affitto con opzione di acquisto
Prendiamo intanto in esame la tipologia più diffusa, solitamente realizzata con lo schema contrattuale del "contratto di locazione" collegato al "contratto di opzione di acquisto", con il quale viene concesso all'inquilino il diritto potestativo di poter acquistare il bene, oggetto della locazione, entro una determinata data e ad un prezzo prestabilito oggi, con l'accordo che, nel caso in cui andrà ad esercitare questo suo unilaterale diritto di opzione, una parte dell'affitto pagato verrà scontato dal prezzo pattuito.
Saremmo anche qui in presenza, come nel Rent to Buy, di due contratti tipici tra loro collegati che non presentano, se correttamente realizzati, alcuna problematica di movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita e non sconfinano nella atipicità. Purché, lo ripeto, siano correttamente realizzati.
In alternativa si può anche usare un unico contratto di locazione che incorpori al suo interno il contratto di opzione di acquisto, rinunciando quindi alla soluzione, più lineare, dei 2 contratti tipici collegati.
Ciò comporta, sotto il profilo giuridico, l'utilizzo di un contratto complesso, costituito da un negozio primario e da un negozio accessorio. Quale sia il negozio primario e quale sia quello accessorio dipende da come viene impostato il contratto e dal fatto che vi sia o meno un rapporto di funzionalità della locazione all'acquisto.
Tutto ciò, per quanto secondario possa apparire, diventa molto rilevante in sede di contenzioso: può determinare la disciplina giuridica applicabile, quella sulla locazione o quella sulla vendita. E può altresì determinare la tipicità o l'atipicità del contratto.
Nella tipologia contrattuale in esame il venditore non è assolutamente tutelato. Egli non può percepire alcuna caparra, essendo l'opzione di acquisto un diritto esclusivo dell'inquilino e non un impegno formale. E' invece il venditore ad impegnarsi, per tutta la durata del periodo di opzione, a non alienare il bene a terzi, nella speranza che il suo inquilino poi effettivamente acquisti.
Non essendo prevista la possibilità di trascrivere il contratto di opzione di acquisto, è impossibile garantire l'inquilino in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito con una ipoteca giudiziale o con un pignoramento.
L'acquirente non ha però alcun paracadute nel caso in cui sia impossibilitato ad esercitare l'opzione di acquisto, giusto ad esempio perché non riesce ad ottenere il mutuo.
Questo tragico evento ha buone probabilità di verificarsi perché c'è un gravissimo problema che gli operatori del settore conoscono e fingono di ignorare, nonostante io l'abbia già da tempo evidenziato in questo sito e nei frequenti convegni che tengo in giro per l'Italia: la "locazione con opzione di acquisto" non genera equity!
L'equity è il livello di capitale proprio iniziale che chi oggi chiede un mutuo deve dimostrare di possedere al mondo bancario nelle modalità dallo stesso richieste, che sono sostanzialmente due: o liquidità depositata sul conto corrente o somme già corrisposte al venditore a titolo di caparra o acconto prezzo.
Il problema, nella tipologia contrattuale in esame, è che tutte le somme vengono corrisposte unicamente a titolo di canoni di locazione che, al momento del riscatto, vanno a diminuire il prezzo pattuito. Tali somme non vengono pertanto viste dal mondo bancario come un reale accantonamento sull'acquisto, ma semplicemente come una decurtazione del prezzo pattuito: si acquista con uno sconto ma, dal punto di vista bancario, non si è generata alcuna equity.
Di fatto per l'istituto di credito il potenziale mutuatario sta ancora chiedendo un mutuo al 100%!
Tale meccanismo risulta oltretutto assai penalizzante sul piano fiscale per il venditore, costretto a pagare in pieno le tasse su degli affitti che percepisce ma dovrà poi restituire scalandoli dal prezzo di vendita pattuito!
Tutte queste problematiche non si pongono assolutamente nel Rent to Buy originale grazie alla sua trasparente linearità: dal punto di vista fiscale, dal punto di vista giuridico e dal punto di vista bancario.
Locazione con patto di futura vendita
L'altra tipologia contrattuale, molto meno utilizzata rispetto alla precedente, con cui si può realizzare l'affitto con riscatto è il "contratto di locazione con patto di futura vendita".
Qui il problema dell'equity non si pone, trattandosi sostanzialmente di un unico contratto "atipico" e "misto", contenente sia gli elementi tipici del contratto di locazione, sia quelli del preliminare di compravendita; le somme rateizzate che si versano vengono alla fine riqualificate come acconti prezzo, generando così l'equity per il modo bancario.
Le problematiche sono qui innanzi tutto di natura fiscale, essendo stata questa tipologia contrattuale oggetto dapprima della Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338 del 01/08/2008 e successivamente della Circolare Ministeriale 28/E/2011, con le quali l'Amministrazione Finanziaria ha lapidariamente precisato che il momento impositivo, ai fini della tassazione sulla vendita, coincide con la data di stipulazione del contratto, nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente.
La nuova normativa (decreto "Sblocca Italia") ha spostato il momento impositivo al rogito, sia per questo contratto che per la "vendita con riserva di proprietà, ma solo ed esclusivamente per gli immobili destinati ad edilizia sociale.
Per tutti gli altri il problema permane.
A prescindere da ciò c'è un altro motivo per il quale sconsiglio vivamente l'utilizzo di questo modello contrattuale: appartiene alla categoria dei "contratti chiusi" (vedasi tabella) che, oltre a movimentare la fiscalità sulla vendita sin dalla data di stipula, non offrono alcun paracadute o ammortizzatore per gestire in modo Win-Win e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare nell'arco temporale previsto dal contratto.
Ed un contenzioso che verte su un contratto come questo, "misto", "atipico" e non regolamentato dal Codice Civile ma da un semplice decreto legge, è palese che può rivelarsi davvero devastante...
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