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IL "RENT TO BUY" ORIGINALE (NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009) - IL "RENT TO BUY" CON RISCATTO (NORMATO DALLA LEGGE "SBLOCCA ITALIA" ED IN FASE DI COLLAUDO)


* IL "RENT TO BUY" ORIGINALE (NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009)     
  
* IL "RENT TO BUY" CON RISCATTO (NORMATO DALLA LEGGE "SBLOCCA ITALIA" ED IN FASE DI COLLAUDO)
 
LA FUNZIONE SOCIALE DEL "RENT TO BUY"

Il colegga ANDREA Dott. RUSSO ha sicuramente avuto intuito, quando alla fine del 2008 ha scoperto il Rent to Buy, nel comprederne da subito le potenzialità, tanto da decidere di scommettere coraggiosamente sulla sua affermazione in Italia. Fino al punto di farne, oltre che la sua unica professione, una vera e propria "mission".
Non ha però mai avuto la fantasia di pensare che un giorno sarebbe stata pubblicamente riconosciuta la funzione sociale del Rent to Buy da parte del governo italiano e dal notariato.
Mai avrebbe pensato, quando nel 2009 proponeva timidamente il Rent to Buy, che un giorno il governo italiano avrebbe emanato una legge finalizzata a favorire la diffusione di questa geniale modalità di compravendita immobiliare.
E mai avrebbe pensato che, per raggiungere questo obiettivo, avrebbe addirittura creato una nuova "tipologia contrattuale".
Tutto ciò non è avvenuto negli Stati Uniti, dove il Rent to Buy è presente da molto più tempo, ed invece accaduto in Italia.

Così adesso i cittadini hanno a disposizione ben due diversi modelli contrattuali di Rent to Buy: quello da messo a punto nel 2009 da Andre Dott. Russo, normato dal Codice Civile ed ampiamente collaudato, e quello messo a punto dal governo, non ancora purtroppo collaudato ma comunque precisamente normato dall'articolo 23 della legge 164/2014.
Disponendo di due ben distinte tipologie contrattuali è possibile oggi scegliere, caso per caso, quella che meglio si adatta alle esigenze della parti.
E' però necessario, per non creare confusione, attribuire alle due tipologie contrattuali, due diverse etichette: ho così pensato di chiamare Rent to Buy Originale il modello da me creato all'inizio del 2009, e Rent to Buy con riscatto il modello varato dal governo alla fine del 2014 con il decreto "Sblocca Italia".
Ho scelto queste etichette perché il  Rent to Buy Originale trae spunto dal modello originale statunitense, mentre invece il Rent to Buy con riscatto trae spunto dall'affitto con riscatto, del quale però elimina le più importanti problematiche.

IL "RENT TO BUY" ORIGINALE (NORMATO DAL CODICE CIVILE, DIFFUSO E COLLAUDATO DAL 2009)
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy originale si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile, tra loro collegati ma nello stesso tempo autonomi: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione. E' la versione semplificata del modello americano, dove i contratti collegati sono addirittura 3.
Entrambi i contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però anche essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solo ed esclusivamente dal notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l'acquirente nei seguenti casi:
- fallimento del venditore;
- decesso del venditore;
- aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.

IL "RENT TO BUY" CON RISCATTO (NORMATO DALLA LEGGE "SBLOCCA ITALIA" ED IN FASE DI COLLAUDO)
Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario, denominato "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile", regolamentato dall'art. 23 della Legge 164/2014 (Sblocca Italia). Per i motivi sopra esposti deve anch'esso essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

NON SOTTOVALUTARE I RISCHI  
Andrea Dott. Russo avendo approfondito meticolosamente, con lo studio e con l'esperienza maturata dal 2009 ad oggi, ogni problematica ed ogni aspetto legale e fiscale, si sente in dovere di evidenziare i pericoli che potrebbero derivare da un utilizzo di questa metodologia da parte di persone non altamente competenti.

Per quanto concerne il Rent to Buy originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti.
In assenza di collegamenti realizzati a regola d'arte, i rischi sono:
- di scivolare verso uno schema contrattuale atipico, con tutte le conseguenze negative che ne deriverebbero
in caso di contenzioso;
- di movimentare la fiscalità sulla vendita già alla stipula dei contratti anziché al rogito notarile;
- di non poter contare su tutti i paracadute e gli ammortizzatori da me messi a punto per gestire in modo Win-Win e senza danno per le parti eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in caso di incidenti di percorso dovuti ad eventi imprevisti e non dipendenti dalla volontà delle parti.

Per quanto concerne il Rent to Buy con riscatto , il principale rischio è quello di  stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall'art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela derivante dalla trascrizione.

La perfezione e l'accurata personalizzazione dei modelli contrattuali non dipendono dal titolo di chi li realizza, ma dalla sua esperienza in questa specifica materia, tutt'altro che semplice e veloce da acquisire.

Per quanto bravo e "quotato" sia, il tuo professionista di fiducia non fa specificamente il Consulente Rent to Buy come mestiere. Il collega Andrea dott. Russo fà invece dal 2009 solamente questo e, oltre ad aver investito molto tempo nello studio iniziale e nel continuo aggiornamento, ha anche avuto modo di perfezionare la metodologia con l'esperienza e con l'apporto di decine di notai che hanno registrato e trascritto i suoi contratti contribuendo a migliorarli ed affinali sempre di più.

Giusto per farti capire la differenza, è come paragonare il "prototipo" della prima generazione della Golf del 1974 con la versione di serie della settima generazione...

                                                

Prima di fare da cavia per il tuo consulente pensaci bene. Rivolgiti a lui per le cose standard, ma per il Rent to Buy vai sul sicuro e rivolgiti a chi lo fa di mestiere. Indipendentemente che tu sia un acquirente o un venditore, per essere veramente protetto non hai bisogno solamente di un contratto perfetto, ma di una "consulenza globale" fino al momento del rogito, nelle modalità di seguito esposte.



IL "RENT TO BUY" SI PUO' FARE, IN TUTTA ITALIA, NELLA MASSIMA SICUREZZA
Ormai in tutta Italia hai la possibilità di essere assistito e tutelato da uno degli Specialisti del Rent to Buy da me addestrati:
rivolgendoti a loro hai la garanzia di sottoscrivere un accordo perfettamente bilanciato e Win-Win, con l'utilizzo di una contrattualistica scrupolosamente studiata e costantemente affinata con l'esperienza pratica dal 2009 ad oggi.
Rivolgendoti a queste persone hai la certezza che la compravendita e la relativa contrattualistica siano sempre supervisionate da me personalmente: tramite loro benefici quindi della mia esperienza pluriennale con oltre un centinaio di operazioni concluse.


Per ricevere gratuitamente una consulenza iniziale "Claudio Maggini - Consulente di zona della rete "Rent to Buy Consulting" Marche   clicca> qui <

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